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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Zwangsverwalter bei Mietobjekt | official receiver; sequestrator for a rented property | Steht eine vermietete Immobilie unter Zwangsverwaltung, ergeben sich für den Zwangsverwalter spezielle Sorgfaltspflichten. Er muss im Rahmen seiner Erhaltungspflicht von den in seine Obhut gegebenen Eigentumsgegenständen Schaden abwenden und ihren Wert bewahren. Erhält der Zwangsverwalter Hinweise, nach denen z. B. durch das Verhalten eines Mieters wesentliche Schäden für die Immobilie drohen, muss er dem persönlich vor Ort nachgehen und Gegenmaßnahmen ergreifen. Der Bundesgerichtshof erklärte einen Zwangsverwalter für haftbar, der Beschwerden von Wohnungsnachbarn und Hausverwaltung nicht nachgegangen war. Danach wurde eine unter seiner Verwaltung stehende Wohnung von einem psychisch kranken Müllsammler bewohnt. Der Zwangsverwalter hatte lediglich briefliche Abmahnungen des Mieters vorgenommen. Dies war nach dem BGH nicht ausreichend (BGH, Az. IX ZR 419/00, Urteil vom 23.06.2005). Wird ein Mietobjekt unter Zwangsverwaltung gestellt, muss der Zwangsverwalter die Mieter darüber informieren. Die Miete ist von diesem Zeitpunkt an nicht mehr auf das gewohnte Konto des Vermieters, sondern an den Zwangsverwalter zu überweisen. Wird dies nicht beachtet, droht die Kündigung wegen Verzuges mit der Mietzahlung (vergleiche Landgericht Berlin, Az. 63 S 278/98). Der Zwangsverwalter muss notwendige Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen lassen, wenn dessen Substanz gefährdet ist. Er muss Mietrückstände eintreiben. An bestehende Mietverträge ist er gebunden. Nicht vermietete Räumlichkeiten muss er nach Möglichkeit vermieten. Der BGH hat am 26.03.2003 entschieden, dass der Zwangsverwalter die Betriebskosten des Mietobjekts wenn erforderlich auch für Zeiträume abrechnen muss, die vor seiner Bestellung liegen. Er muss Betriebskosten-Guthaben an die Mieter auszahlen, auch wenn er selbst keine Vorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum bekommen hat (Az. VIII ZR 333/02). Ferner ist der Zwangsverwalter verpflichtet, mit einem Wohnraummieter nach dessen Auszug über die Mietkaution abzurechnen und diese auszuzahlen – und zwar auch dann, wenn der Zwangsverwalter den Kautionsbetrag nicht vom Vermieter bekommen hat (BGH, Az. VIII ZR 11/03, Urteil vom 16.07.2003). Allerdings muss der Zwangsverwalter die Mietkaution nicht an einen Mieter auszahlen, dessen Mietvertrag vor Wirksamwerden der Anordnung der Beschlagnahme der Wohnung bereits beendet war und der die Wohnung bereits geräumt hatte (BGH, Az. VIII ZR 210/05, Urteil vom 03.05.2006). |
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